产业地产的定义

产业地产是以标准厂房、定制化厂房、装配厂房、研发办公楼、工业大厦、企业总部基地及配套宿舍和服务设施等为开发对象，依托产业和地产两大载体，以促进生产制造、调整产业结构、发展创新经济为目标的产业组织形式。产业地产能够通过资源整合，形成集投资开发、技术创新、产业孵化、产业运营、配套服务于一体的“产、学、研、金、用”产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力，帮助企业提升产品性价比、提高市场竞争力。

广义地说，以各类产业发展为主题的开发建设都可以被称为产业地产，比如文旅地产、物流地产、康养地产等等。本书的讨论则主要集中于狭义的产业地产，即工业地产和科技地产。

产业地产的上游是政府，产业地产商需要向政府购买土地使用权；产业地产的下游是企业，即产业地产商在土地上建好各类产业用房，再卖给企业或者租给企业，如图1-1所示。由此可见，产业地产商既不供给土地，因为土地是国有资源，也不直接生产供消费者消费的产品，因为产业用房只是生产资料。归根到底，产业地产商就是政府和企业之间的“二道贩子”。事实上，产业地产作为概念提出并发展至今，不过二三十年而已。如果从蛇口工业区开始算起，也只经历了四十余年的发展，而其蓬勃发展不过是近十几年的事。在此之前，产业用地是由政府直接出让给企业的。所以，从某种角度来说，即使没有产业地产商这个“二道贩子”，产业经济本身也能正常运转。

图1-1　产业地产商和政府、企业的关系