第七百三十四条

租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

【条文主旨】

本条是关于租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权的规定。

【立法要点及理由】

一、关于租赁期限届满承租人继续使用租赁物

合同法第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本条第一款的规定与合同法一致。

在租赁期限届满之后，承租人应当将租赁物返还给出租人，合同关系终止。但是，当承租人继续使用租赁物，出租人未表示异议时，此阶段双方之间的法律关系如何界定，存在期限变更说、新约订立说和更新说三种观点。期限变更说认为，此种情形系双方当事人以默示的方式对原合同约定租赁期限的变更，所以双方是在继续履行原合同，合同关系的其他内容按原合同的约定履行。新约订立说认为，在此情况下，相当于双方当事人以实际履行的方式重新签订一个租赁合同，建立的是一种事实上的租赁合同关系。债务更新说认为，这种不定期租赁合同的成立，就是租赁合同的法定更新，是基于法律规定而成立的租赁合同，并非当事人直接通过意思表示而成立。当前较为主流的观点是债务更新说。[62]值得注意的是，不定期租赁使用民法典第七百三十条的规定，任何一方当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

二、房屋承租人的优先承租权

早在民法典施行之前，房屋承租人的优先承租权就已经在部门规章、地方性法规以及其他法律文件中有所规定。例如，《上海市居住房屋租赁管理办法》第十八条规定：“居住房屋在租赁期间届满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”《北京市人民政府办公厅关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》第八条：“……房屋租赁期限届满后，出租人继续出租的，原承租人在同等条件下有优先承租权。”《湖南省商品房屋租赁管理实施办法》第十五条规定：“房屋租赁期届满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”民法典对房屋承租人优先承租权的规定是我国首次在民事基本法律制度中对房屋承租人的优先承租权益予以确定并进行保护。

在保障承租人合法权益，维护交易安全，促进租赁的充分利用等价值取向上，承租人的优先承租权是优先购买权的有益且必要的补充。租赁关系中，承租人基于对租赁房屋的事实占有和使用，一方面在生产、生活中对租赁房屋或者周边环境等形成一定的依赖；另一方面也进行了装饰装修等添附投入，甚至在经营性用房的租赁中还可能存在广告推广、客源培养等方面的投入。所以，承租人与其他人相比，在租赁物上存在更多的权利义务，租赁关系的变动对承租人的利益将造成较大影响。相对而言，在同等的条件下，出租人重新寻觅承租人，重新协商、确定租赁合同的具体内容，不仅需要付出相应的交易成本，还需要就新承租人全面履约承担一定的交易风险。因此，在出租人继续出租租赁物，且承租人有续租意愿的情况下，确定承租人的优先承租权，不仅有利于保障承租人的合法权益，还在维护交易安全、促进交易效率，充分发挥租赁标的物的社会经济效益等方面具有积极而重大作用。

民法典施行前，人民法院在审理承租人主张优先承租权的案件中，主要考量因素是当事人关于优先承租权的约定。[63]如果当事人之间存在优先承租权的明确约定，一般情况下法院会尊重当事人意思自治，否则，承租人关于优先承租权的主张因缺乏法律依据难以得到支持。而且，司法实践中，即便双方对优先承租权存在约定，也往往因为出租人续租意愿的确定、“同等条件”的理解分歧、行使期限的争议等问题，造成承租人优先承租权主张落空。民法典的规定确立了承租人优先承租权的法定优先权性质，为承租人的权利保护提供了坚实有力的法律依据。同时，笔者也应当意识到，民法典对房屋承租人优先承租权的规定仅是原则性的规定，具体的行使条件、行使程序、救济途径等配套规范尚需进一步研究和完善。

【适用指南】

一、承租人继续使用租赁物时出租人的异议期把握

民法典仅规定了“租赁期限届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”，但对此处出租人的异议期并无规定。但是，如果对出租人提出异议的期限不作限制，那么这段时期出租人与承租人之间形成的权利义务关系在执行和效力上处于悬而未决的状态，不论从承租人的利益保护，还是从维护交易安全和市场稳定，促进租赁物的有效利用的角度来讲，都是不宜的。《德国民法典》第545条对默示延长使用租赁关系有所规定，“承租人在使用租赁期间届满后继续使用租赁物的，只要合同当事人一方未将其相反意思在两个星期以内向另一方表示，使用租赁关系就不定期地延长。该期间：1.就承租人而言，自继续使用时起算；2.就出租人而言，自知悉继续使用的时点起算”[64]。

二、房屋承租人优先承租权的行使条件

1.承租人与出租人之间存在合法有效的租赁关系。从立法目的来讲，保障承租人的承租利益是优先承租权设立的主要目的之一，如果没有租赁关系或租赁合同尚未实际履行，承租人的承租利益尚不存在，自然谈不上保护。从权利性质来讲，承租人的优先承租权在法律属性上是债权，从属于承租人的承租权。如果没有合法有效的租赁关系，承租人主张优先承租权缺乏合法权源，当然得不到支持。

2.优先承租权产生于租赁期限届满后。租赁期限内，不存在优先承租的问题，自不必说。承租人的优先承租权只能是在原本的租赁关系终止后才产生，而且，这种终止的方式只能是因为期限届满到期终止。如果前一段租赁关系系因一方违约而解除，双方当事人之间已经缺乏继续合作的信任基础，除非协商一致，否则强制缔约不可避免地加大了履行风险，有违优先承租权设立的目的。

3.出租人有继续出租的意愿。优先承租权设置目的并不是限制出租人对租赁房屋所有权的行使，若出租人主观上并无继续出租房屋的意愿，比如出租人打算收回房屋自用或者直接出卖房屋的，并不存在出租人与第三人就租赁关系进行缔约的情形，承租人的优先承租权自然无从说起。另外，优先承租权的行使在结果上，不应也不能损害出租人的权益，只有在出租人继续出租房屋的情况下才能成立。

4.“同等条件”为前提。前面笔者在第七百二十六条对承租人优先购买权的分析中已经对“同等条件”展开过讨论，此处可以借鉴，即主要指价格条件，但是也不限于价格条件，也要考虑租赁物的使用方式、环境因素、品牌效应、无形资产的增值以及其他可能影响出租人经济利益的因素。

5.承租人应在合理期限内行使。法定优先承租权的行使理应存在时间限制，否则涉及租赁物的新的租赁法律关系将无法产生及确定，既侵害了出租人和第三人的合法权益，降低了租赁物的利用效率，也不利于维持交易稳定，不符合法定优先承租权设立的目的。

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[1] 王洪亮：《论合同的必要之点》，载《清华法学》2019年第6期，第124页。

[2] 王洪亮：《论合同的必要之点》，载《清华法学》2019年第6期，第125页。

[3] 参见最高人民法院（2001）民一终39号民事判决。

[4] 张晶：《法律推定规则的适用》，载《山东警察学院学报》2014年第11期。

[5] 参见《最高人民法院公报》2016年第3期。

[6] 胡东海：《“谁主张谁举证”规则的法律适用》，载《法学》2019年第3期。

[7] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第149页。

[8] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第190页。

[9] 王利明：《合同法研究（第二版）》（第三卷），中国人民大学出版社2015年版，第322页。

[10] 郭明瑞、王轶：《合同法新论——分则》，中国政法大学出版社1997年版，第104页。

[11] 也有观点认为奥地利、意大利、俄罗斯民法也是自由主义立法模式，但学理上将意大利、俄罗斯民法往往归入区别主义立法模式，本文对此不做过多讨论。

[12] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第210页。

[13] 陈卫佐译注：《德国民法典（第四版）》，法律出版社2015年版，第193～194页。

[14] 吴兆祥、石佳友、孙淑妍译：《瑞士债法典》，法律出版社2002年版，第64页。

[15] 吴兆祥、石佳友、孙淑妍译：《瑞士债法典》，法律出版社2002年版，第71页。

[16] 王泽鉴：《民法学说与判例研究（第七册）》，中国政法大学出版社2003年版，第115页。

[17] 王利明：《合同法研究》（第一卷修订版），中国人民大学出版社2011年版，第595～596页。文中还提出：“关于法律上的处分，还有广义、狭义之分，狭义的处分行为仅指使所有权发生变动的行为，广义的处分还包括产生负担的行为。”

[18] 全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编、胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社2012年版，第99页。

[19] 全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编、胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社2012年版，第365～366页。

[20] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第211页。

[21] 全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编、胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社1999年版，第334页。

[22] 王泽鉴：《民法学说与判例研究（第四册）》，中国政法大学出版社2005年版，第188页。

[23] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第194～197页。

[24] 王利明：《合同法》，中国人民大学出版社2015年版，第335页。

[25] 王秋良、蔡东辉：《合法转租之次承租人利益保护的若干问题》，载《政治与法律》2003年第6期。

[26] 崔建远主编：《合同法（第六版）》，法律出版社2015年版，第335～336页。

[27] 胡国运、吴玉萍：《论次承租人代位清偿权制度之完善》，载《人民司法》（应用版）2015年第3期。

[28] 江平主编：《中华人民共和国合同法精解》，中国政法大学出版社1999年版，第166页。

[29] 王利明：《合同法研究（第三卷）》，中国人民大学出版社2012年版，第295页。

[30] 王利明：《合同法研究（第三卷）》，中国人民大学出版社2012年版，第295～297页。

[31] 梅仲协：《民法要义》，中国政法大学出版社2004年版，第303页。

[32] 王秋良、蔡东辉：《合法转租之次承租人利益保护的若干问题》，载《政治与法律》2003年第6期。

[33] 民法典仅规定了次承租人有代位清偿权，但现行制度下，次承租人代位清偿权的行使尚缺乏必要的配套制度保障。例如，出租人行使解除权前是否对次承租人有通知义务、承租人在收到出租人解除通知后是否对次承租人有通知义务、未尽通知义务的责任承担以及次承租人行使代位清偿权的期间等问题，均待进一步完善。

[34] 韩世远：《合同法总论（第四版）》，法律出版社2018年版，第379页。

[35] 崔建远主编：《合同法（第六版）》，法律出版社2015年版，第99～100页。

[36] 王利明：《合同法》，中国人民大学出版社2015年版，第337页。

[37] 全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编、胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社1999年版，第370页。

[38] 王利明：《合同法》，中国人民大学出版社2015年版，第338页。

[39] 崔建远主编：《合同法》，法律出版社2015年版，第340页；翟云岭、郭洁：《合同法论》，法律出版社2012年版，第281页。

[40] 翟云岭、郭洁：《合同法论》，法律出版社2012年版，第281页；全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编、胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社1999年版，第370页。

[41] 崔建远主编：《合同法》，法律出版社2015年版，第340页。

[42] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第107页。

[43] 陈卫佐译注：《德国民法典（第四版）》，法律出版社2015年版，第191页。

[44] 陈卫佐译注：《德国民法典（第四版）》，法律出版社2015年版，第191页。根据译者的注解，德国民法典将租赁区分为使用租赁（第535条至第580a条）和用益租赁（第581条至第597条）。使用租赁的标的只能是物，如住房、住房以外的房屋、土地、动产等，不存在关于权利的使用租赁。而用益租赁的标的物既包括物，也包括权利，如著作权和专利权的利用、狩猎权和捕渔权，还包括其他财产利益，如企业。

[45] 司法实践中一般理解，对于执行程序中强制拍卖引起的所有权变动仍然适用“所有权变动不破租赁”原则，但该适用有一定的限制。如《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”即当所有权人对财产享有的所有权能受到人民法院强制措施限制时，该财产上设立的租赁权在所有权变动时不再具有对抗新的所有权人的效力。

[46] 黄风：《罗马法（第二版）》，中国人民大学出版社2014年版，第166页。

[47] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第262页。

[48] 陈卫佐译注：《德国民法典（第四版）》，法律出版社2015年版，第211～212页。

[49] 翟云岭、郭洁：《合同法论》，法律出版社2012年版，第286页。

[50] 陈卫佐译注：《德国民法典（第四版）》，法律出版社2015年版，第263页脚注①。

[51] 此处的修改应当明确，仅仅是法条表述上的进一步准确，并不是法律规定上的改变。因为此前各种学说、理论对合同法第二百二十九条的解读，也都认为“所有权变动不破租赁”原则的适用条件包括“租赁物已交付承租人”。如全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编、胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社1999年版，第372页；王利明：《合同法》，中国人民大学出版社2015年版，第345页；崔建远主编：《合同法》，法律出版社2015年版，第349页。

[52] 陈卫佐译注：《德国民法典（第四版）》，法律出版社2015年版，第166页。

[53] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第308页。

[54] 崔建远主编：《合同法（第六版）》，法律出版社2015年版，第349页。

[55] 王利明：《合同法研究（第三卷）》，中国人民大学出版社2012年版，第335页。

[56] 陈卫佐译注：《德国民法典（第四版）》，法律出版社2015年版，第224页。

[57] 全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编、胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社2012年版，第375页。

[58] 陈卫佐译注：《德国民法典（第四版）》，法律出版社2015年版，第191～192页。

[59] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第112页注①。

[60] 王利明：《合同法研究（第三卷）》，中国人民大学出版社2012年版，第308页。

[61] 全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编、胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社2012年版，第380页。

[62] 全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编、胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社2012年版，第292页。

[63] 赵冰：《从司法大数据角度探析承租人的优先承租权问题》，载《邵阳学院学报（社会科学版）》2019年第2期。

[64] 陈卫佐译注：《德国民法典（第四版）》，法律出版社2015年版，第195～196页。