第三节 我国房产税理论的本土建构
一 当下我国房产税研究的理论缺失
对于房产税的关注，一直是我国学界近年来的焦点。因此，房产税研究不仅热点众多，而且文献繁杂。概略而言，我国房产税研究主要存在两种研究路径：经济学与经济法学的研究进路。二者均有一定的学术影响，但前者更占有学术主导地位。与西方的房产税研究相较，我国的研究更加注重经济学的价值，并且普遍存在“轻理论，重制度”抑或“轻理论，重实证”的倾向。所以，近年来，我国房产税研究虽有长足进步，但这种学术繁华背后实际暗含诸多隐忧。比如，学界不断充斥着各种低水平的重复研究；学术成果仍然存在诸多粗制滥造现象；等等。税收研究也许只是我国学术研究现状的冰山一角，但也透露出我国学术生产机制的诸多问题。在笔者看来，除了与经济学研究捆绑过紧之外，我国税收研究普遍欠缺一种本土文化的观照意识。对于近代以来我国学术面临的中西问题、传统与现代问题，我国税收理论研究都缺乏一份思考与担当。在中西问题上，我国学者大多比较推崇西方各种理论学派，往往自觉或不自觉地陷入了一种西方文化中心主义或全盘西化的立场。而在对待我国传统文化问题上，则又过于消极，似乎主动放弃了本土文化的理论解释权利。因此，我国房产税的理论研究，仍然是在旅行的路上，还远未到达目的地。总括而论，问题主要集中在如下四个方面。
（一）理论基础欠缺深度
我国房产税研究的观点繁多，但却普遍欠缺理论深度。比如，对于房产税的主要目标和定位，学界争论得沸沸扬扬，立场不一而足。有人将各种房产税目标定位的观点归为三种目标论，即调控房价论、公共服务收费论、税制优化论。而且，在不同理论当中又有若干不同的观点。[26]又如，对于房产税立法的合法性问题，学者们的观点也是歧义纷呈，莫衷一是。然而，仔细审视诸多观点，多有似曾相识之感，各种创新之论往往疏于理论基础探究，这就导致研究立意与结论等多有不足。此诚如庄子所言：“天下大乱，贤圣不明，道德不一。天下多得一察焉以自好。”故而，“道术将为天下裂”[27]。由于道术不振，理论根基不明，我国房产税研究虽然热闹高产，但却思想深度阙如，陷入一种“暗而不明，郁而不发，天下之人各为其所欲焉以自为方”[28]的境地。古人尝云：“良弓之子，必先为箕；良冶之子，必先为裘。”[29]根深则本固，基美则上宁。基础理论研究就如同厚实的地基，离开它无以建造学术之大厦。所以，我国房产税的研究不能只顾埋头拉车，也要抬头看路，理论基础的短板最终会影响到房产税研究的整体水平。故而，我国房产税研究不仅需要百家争鸣，更加需要微言大义。
（二）理论渊源过于依赖西方经济学
我国房产税研究的文献，其理论基础大多源于西方经济学。在有人看来，现代主流税收理论是新古典税收理论、福利经济学税收理论、宏观经济学税收理论和新制度学派税收理论的大综合。现代主流税收理论把财政职能概括为政府的资源配置职能、收入分配职能和经济稳定职能。[30]囿于这种理论藩篱，我国学界对于房产税目标定位等问题的探讨，大多没有超越西方经济学的视野。比如，对于房产税的改革目标，我国学界存在三种主流观点：（1）房产税改革的目的是使其成为影响（降低）住房价格的重要政策工具；（2）应该逐步把房产税培育成地方的主体税种；（3）房产税可以通过调节财富存量而有助于实现收入分配公平。[31]在西方经济学看来，我国学界的这三种主流观点不过是其常识性知识，倘若放弃西方经济学的学理支持，便很难发现我国本身具有的原创理论。正因为如此，受制于西方学术理论的影响，经济学研究方法正方兴未艾，我国还没有哪种学科能够替代西方经济学的地位。
（三）缺乏对意识形态的信守
对于房产税的理论研究，我国实际上有三大思想资源可以利用：西方文化资源、马克思主义理论与我国传统文化。然而，我国税收理论研究却由西方经济学一统江湖。对于马克思主义与传统文化资源，学界大多视若畏途，无人问津。就马克思主义而言，这是事关意识形态的大是大非问题，坚持马克思主义指导应是整个学术研究的基本原则，同样应是我国税收理论研究的基本指南。所以，信守马克思主义，不仅是一种学术责任，也是一种政治担当。在社会主义中国，房产税理论研究同样需要强化而非弱化马克思主义的指导。此如学者何振一所言：“在中国以马克思主义为指导，就是要以马克思主义科学之矢，射中国实际之的，把马克思主义的基本原理与中国实际结合起来，用创新了的中国化马克思主义来指导我们财政科学研究事业。”[32]在房产税研究中，坚持马克思主义的指导，就是要坚持运用马克思主义的基本原理、基本观点与科学方法来分析房产税问题，此乃学界亟须遵行的根本理论立场。
（四）忽略对传统文化资源的承继
在我国房产税研究中，传统文化资源可谓备受冷落。在浩如烟海的文献之中，很难见到几篇运用传统文化资源分析房产税的论文。在西方经济学一家独大的当代中国，如何开发、利用传统文化资源，确实是个棘手的“高大上”问题。当然，越是民族的才越是国际的，善待传统才能直面未来。实际上，若要真正摆脱西方经济学的桎梏，我们有千万个理由正视我国的传统文化。故而，当下轻视传统的这种研究习气有必要予以彻底转换。我国房产税研究就要在西方经济学之外，重新拾起传统文化经典，重新解读和回应本土的税收实践问题。对此，我国学界亟须客观审视传统文化资源的科学性、实践性以及其与我国现代社会的耦合性，承继道统开出新义，以此导入对现代中国的问题分析与研究。就房产税理论研究而言，儒、释、道三家传统文化里面都含藏着极为充沛的思想资源。我们完全可以利用这种文化资源，另辟蹊径，推进当前我国房产税的立法研究。[33]
二 超越西方经济学的理论局限
财税问题属于西方经济学的传统研究领域。在当代中国财税研究中，经济学研究依然占据主导地位，成为一种压倒一切的学理资源。在葛兰西看来，西方经济学这种“思想帝国主义”，实际上就是一种文化霸权主义。我国学者对于这种“包裹着糖衣”的理论资源，理应保持一份清醒与警惕。西方文化从来就不是一种真心诚意的德性文化，对西方经济学采取无原则的拥抱，必然潜藏着无知与风险。从本质上来讲，西方经济学的盛行只是反映了西方文化的强势地位，这种文化强势乃是源于西方文化理性化、实证化与科学化的基本特质。毋庸置疑，西方文化的这些特质有其可取的地方。比如研究房产税的西方经典文献大多展示了西方经济学细密分析、逻辑性强且注重数据说话的科学主义风格。西方经济学试图像自然科学一样精准地把握极其复杂的、不确定的经济现象，即借助函数模型、数据分析以及数理逻辑等工具以寻求对现实世界的科学理解。然而，以西方经济学为代表的西方文化，存在不少智识“硬伤”，不仅它的理论未臻尽善尽美之境，它的研究方法乃至研究路径等，同样并非代表人类经济与社会研究“唯一正确”的方向。对此，我们不应是拥抱，而应是超越。
（一）西方经济学存在过多的假设前提
熟悉经济学的人都知道，西方经济学的推衍奠基于理性人假设。假如人都是理性的，理性人在某种条件下应该采取何种行为，这是一般经济学分析的基本思维逻辑，经济分析的逻辑推理必须立足于这种理性人之假设。[34]然而，现实世界的人却是非常复杂的主体，他（她）既具有理性，也富有感性，在经济决策中的个人偏好很难界定都是理性抉择的结果。而且，人性本身非常复杂，除了经济因素外，还有本能的道德自觉，人性不能只看其经济理性而忽略伦理本性。故而，人之社会行为的复杂性决定了理性的有限性，西方经济学赖以推衍的理性人假设实际上带有片面性与不充足性。理性人假设就如同那失真的哈哈镜，尽管它具有某种偏颇意义上的真实性，但它不能客观反映社会生活的真实镜像。
与理性人假设一样，西方经济学的研究存在太多的假设前提，假设条件成了经济学致命的依赖。比如，在房产税的受益论中，Tiebout模型就存在多个假设前提，改进后的Tiebout-Oates-Halmilton模型也需要各种假设条件。过多的假设前提往往拉大了经济学与现实生活的距离，它提供的分析可能是有用的，但是附加条件的，其对社会问题只是贡献了一种隔靴搔痒式的答案。这种假设式研究使得其分析、解释世界乃至改造世界的回应能力大为减弱。此如杨风禄教授所言：“现代经济学的理论体系是建立在一系列假设基础之上的：准确无误、无所不知、无穷多的无差异的消费者；理性的生产、决策者；价格、产量的瞬时调整；没有不确定性；纯逻辑的‘时间’概念（长期、短期）；零交易成本；纯逻辑的‘收益’、‘利润’（与会计利润相对）概念；可比较的效用；可比较的机会成本；线性齐次生产函数；劳动与资本的完全替代性、完全信息和对称信息；等等。可以说，没有了这些假设，现代经济学的理论大厦就会轰然倒塌。”[35]由此，我们不能太过依赖西方经济学理论。
（二）西方经济学忽略了税收的社会历史语境
从表面上看，税收无非一种国家无偿征收财产的行为。一般而言，税收不过是国家为社会提供公共产品，按照法定标准，向经济活动主体（包括个人、企业、团体等）强制、无偿地征收取得的财政收入。[36]无论古今东西，政府为维持运作，都会向社会民众征收税收，皇粮国税历来就是一种天之经、地之义的事情。不过，天下税收相同，理路却各个相异。同一种税收，在古今东西不同时空里，不仅社会背景千差万别，其背后的文化理念亦是大相径庭。在西方经济学的眼里，罔论东西，征税无非就是数理逻辑分析、成本收益计算问题。而在中国，征税却是须臾不离伦理考量。比如，按儒家的思想，税收必须“度于礼”，取财先要讲合“道”。“君子爱财，取之有道。”如孔子言：“君子谋道不谋食，耕也，馁在其中矣。学也，禄在其中矣。君子忧道不忧贫。”[37]而且，国家税收还要讲究充足的理由根据，奉行“薄敛轻赋”的税收政策。如孔子言：“君子之行也，度于礼，施取其厚，事举其中，敛从其薄，如是则以丘亦足矣。”[38]孟子也是主张“省刑罚，薄税敛，深耕易耨。”[39]“易其田畴，薄其税敛，民可使其富也。”[40]故而，在我国传统税收理念中，国家税收必须具有正当的道德依据，无偿取得财产的数量必须具备充足合理的理由。否则，税收就不是一种有道税收，而是与强盗抢劫财产无异。
又如，自近代以来，西方人的税收特别强调契约协商理念。这种理念的理论来源主要有两个：自然权利理论与社会契约论。前者主张财产权乃是一种人之为人本来就有的自然权利，私有财产神圣不可侵犯乃是资本主义法治的基本原则。故而，国家税收必须征得权利人的同意。后者不过是前者的逻辑结果。认同个人权利的正当性渊源地位，社会政治安排包括税收自然是个人协商同意的结果，因为公共事物无法满足每个人的偏好，必然需要个人的妥协与同意。契约论较好地解决了西方国家公共事物与个人偏好的二元对立。在税收立法实践上，英国乃是践行这种理念的先驱。比如，英国著名的法律文献《自由大宪章》就是国王与贵族们谈判协商的结果，中间就涉及国王征税的程序问题，强调税收必须征得人民的同意。[41]西方这种契约协商理念对于同时期的中国而言，是无法想象的。所以，比较中西古代税收立法，税收理念在不同场域其实存在巨大的文化差异。可以说，税收从来就是特定社会历史条件的产物，它不能脱离具体的社会生活环境。故而，税收研究无法做到“价值中立”，与社会“无涉”，税收立法无法摆脱税收背后复杂的政治、经济以及文化理念等背景因素。经济学标榜实证科学方法所谓的“客观理性”，实际上忽略了税收历史语境的差异，从而直接影响到其研究的理论解释力以及对实践的指导价值。
（三）西方经济学存在科学主义及其线性思维的局限
不管从理论旨趣还是研究方法上，西方经济学都存在诸多问题。比如，在理论旨趣上，西方经济学越来越科学化，逐渐变成数学的一个分支学科。如米歇尔·沃尔德罗普所言：“作为经济学基础理论而著称的‘新古典经济学’，已经把这个多姿多彩而又错综复杂的世界简化成了用几页纸就能写尽的一系列险隘、抽象的法则。所有的教科书都充满了数学等式。最优秀的年轻经济学家们好像都在把自己的学术生涯献给对一个个定理的证明，而不顾这些定理和现实世界是否有什么关系。”[42]基于这种科学主义的理念导向，数学模型完全支配了经济学研究，而哲学、历史、伦理等的思考变成了可有可无的学术点缀。在经济学主导的学术帝国内，数学变成科学的代名词，成了真正宰制人类思想的王者。不过，这种依靠数据模型说话的科学主义，实际忽略了人类文化的丰富性与科学理解的多样性，数学并非等于科学的全部。故而，科学应该摆脱近代以来将人文科学自然科学化的科学理解，超越那种将数理逻辑推理视为唯一值得信赖的科学研究形式的错误认识，认同不同文化、不同学科对科学多元理解的可能性。比如，对于中国传统文化的科学性，学界就有着很大争论。从中国人自我的文化理解而言，中国传统文化包括的儒释道三家文化都是非常科学的，但这种科学肯定不合西方文化的胃口，依照他们先在的科学预设，中国儒释道三家文化不合形式逻辑，不是实证数据分析的产物，故而是一种非理性的“巫术”，而不是科学。由此可见，西方文化的这种科学主义理解往往带有极大的文化偏见。
正因为如此，真正的科学应该超越西方经济学，尤其是应该超越数学那种认识世界的线性思维模式。依靠数学的那种线性思维，是一种被决定论、机械论绑架的思维模式。在这种思维模式下，世界是静态的，是机械运作的，是被决定的，而且可以为人们通过形式推理认知。故而，依赖数学的经济学分析是世界的真实反映，可以对未来经济发展做出精确预测。经济学这种认知世界的自信建立在一种虚假的世界假设基础之上。在现代社会，世界呈现更多的是不确定性、碎片性、非决定性及非线性发展特征。对真实世界客观情势的漠视，沉醉于学术象牙塔内精雕细琢的自我陶醉，西方经济学实在无法承担太多的学术与历史责任。正如中国数学家史树中教授在《数学与经济》一书所言：“尽管我们在一定条件下也可以用数字来研究生产关系和其他人与人的关系，但一般说来，其中的数量关系十分简单，中学生的数学就能解决；或者是，其中的变化过程过分复杂，今日的数学还远不足以把握其关键；或者是，或许永远也不可能产生诸如能精细刻画阶级斗争的数学、能严格论证人性的数学、能确切预测社会未来的数学等等。对于经济学提出的课题，硬要套上似是而非的数学框架，搬弄什么‘函数’、‘方程’、‘超稳定’之类的术语，多半只能故弄玄虚，大搞文字游戏，得不到任何真正的科学结论。”[43]
三 德性税收：重构一种本土的房产税理论
超越西方经济学的视野局限，我国税收研究首先需要审视自己的研究理路。在理论旨趣层面，我国税收研究应该朝三个方面推进：西方经济学的税收理论研究；马克思主义税收理论研究与传统文化基础上的税收理论研究。在中西文化交汇的现代社会，对于经济现象的理论分析，尽管无法回避西方经济学的巨大影响，税收理论研究也没有必要排斥经济学的分析。但是，我国税收研究不应被动成为西方经济学的传声筒，中国税收实践不应变成西方经济学的实验素材与检视对象。在笔者看来，超越西方经济学的理论局限，不仅意味着对西方文化帝国主义的一种警惕，对我国学人而言，更是意味着一种学术责任与道义担当。立足于文化自主的立场，我国房产税研究应该回头看，重拾传统文化资源，开出新义，重构属于自己的本土税收理论。
中华文化博大精深，其基本传统乃是德性传统。如《大学》言：“大学之道，在明明德，在亲民，在止于至善。”德性传统就是讲究“道”与“德”的传统。世间政治、经济乃至文化必须合乎“道”，在参究天下万物之道与人道基础之上，世间立法、政策与社会行为等须讲究“德”，即合符“道”的基本规范。在这种道德学的视野里，任何行为的正当性都必须基于一定的道德根据，而且必须回归于这种道德根据。比如，古代东西方的政治学与法学实际上都是一种道德政治学或道德法学，因为伦理道德乃是所有学术的出发点与归宿。在西方思想史中，这种德性政治传统到马基雅维利那里才发生了重大转折。马氏可以说开启了现代一种利益或权利为主导的政治哲学，所以列奥·斯特劳斯将其视为现代政治哲学之父。在中国，德性政治与法学的传统一直到清末才被欧风美雨所中断。在现代中国，审视西方利益导向的文化弊端，反思西方自由主义的诸多不足，我们不应附和西方这种利益至上的政治哲学与法哲学思想取向，而是应该回归我们古代这种德性文化传统，重申一种德性主导的本土的政治哲学与法哲学。在经济物质文明达到一定成就之后，在不久的将来，我们这个社会主义国家恐怕需要调整以“经济建设为中心”这个主题，而转换为“以道德建设为中心”。故而，立足于我国德性文化传统，我们主张一种房产税的德性税收理论。德性税收理论主要涵盖如下基本立场。
（一）“道”为房产税之哲学本体
房产税必须是一种称性合“道”的税收，其应该符合人与宇宙万物发展的基本规律。对于“道”这种世界本体，《道德经》做如是言：“道可道，非常道；名可名，非常名。”也就是说，道这种本体可以证悟体察，但无法用言语解说。大道运行，润物无声，天地化育，皆有规矩，万物不可背道而驰。税收虽属人事，但与天地万物密切相关，税收必须符合人道、天道与万物和谐之道。如老子云：“人法地，地法天，天法道，道法自然。”[44]放宽税收理解的世界观视域，房产税研究便不仅是一种经济利益算计问题，而是与个人社会、天地自然等都有着密切关系的社会道德问题。
具体而言，房产税首先必须符合人道，要能有利于人与人之间的和谐相处，促进整个社会人伦水平的提升；如孟子言：“市廛而不征，法而不廛，则天下之商皆悦，而愿藏于其市矣；关讥而不征，则天下之旅皆悦，而愿出于其路矣；耕者助而不税，则天下之农皆悦，而愿耕于其野矣；廛无夫里之布，则天下之民皆悦，而愿为之氓矣。信能行此五者，则邻国之民仰之若父母矣。率其子弟，攻其父母，自有生民以来未有能济者也。如此，则无敌于天下。无敌于天下者，天吏也。然而不王者，未之有也。”[45]其次，房产税必须合符天道，要能有助于遏制人之不合理欲望，有利于促进自然环境的保护。天道生民，以民为本。故《尚书》云：“民为邦本，本固邦宁。”税收之道，在于“取民有制”，不可杀鸡取卵。如《泰誓》言：“天视自我民视，天听自我民听。”[46]荀子言：“天之生民，非为君也；天之立君，以为民也。”[47]董仲舒亦言：“天之生民，非为王也。而立王以为民也。故其德足以安乐民者，天予之；其恶足以贼害民者，天夺之。”[48]最后，房产税必须合符人与天地万物的和谐之道。房产税应该摆脱人类中心主义的束缚，摆脱经济学的理论桎梏，追求天、人与自然万物的和谐发展。如孟子言：“不违农时，谷不可胜食也。数罟不入洿池，鱼鳖不可胜食也。斧斤以时入山林，材木不可胜用也。谷与鱼鳖不可胜食，材木不可胜用，是使民养生丧死无憾也。养生丧死无憾，王道之始也。”[49]
（二）“仁”为房产税之核心原则
儒家的核心内容在于“仁”。“仁者，爱人也。”也就是说，关爱他人、成就他人与利益他人乃是儒家仁义之必然要求。仁义税收乃是房产税的核心原则。首先，基于这种仁义税收观的导向，房产税的主要目的在于讲“仁”，而非言“利”，或者在“义利之辨”中，义的地位要永远高于利。由此，税收不过是施行仁义而不得不为之的手段，税收的核心价值在于追求仁，而绝非追求政府或他人的经济利益。如荀子主张“节用裕民”税收政策，即是此理。“故知节用裕民，则必有仁义圣良之名，而且有富厚丘山之积矣。此无它故焉，生于节用裕民也。不知节用裕民则民贫，民贫则田瘠以秽，田瘠以秽则出实不半。上虽好取侵夺，犹将寡获也，而或以无礼节用之，则必有贪利纠譑之名，而且有空虚穷乏之实矣。此无他故焉，不知节用裕民也。”[50]
其次，仁义税收学与西方经济学的基本立场有着重大差异。在人性问题上，西方经济学秉持性恶论，而仁义税收学主张性善论；在个人与社会关系上，西方经济学张扬个人主义，而仁义税收学主张集体主义；在价值观念上，西方经济学张扬自私自利，而仁义税收学主张爱人利他；在认识论上，西方经济学依赖理性主义，而仁义税收学倡导伦理强制；在税收理想上，西方经济学倡导利益平衡，而仁义税收学主张天下大同。故而，若坚持仁义税收学的指导，“仁义”原则必然要求贯彻于房产税的征收、管理与监督等一系列过程之中，其与西方税收原则的差异有着天壤之别。最后，仁义税收学与西方经济学的善治评价标准不同。仁义税收学是一门王道税收学问，而非霸道税收学问。因此，对房产税的评价主要应基于一种伦理学意义的评价，而非一种经济学意义的分析，其善治标准是一种民本主义，而非个人主义。如孟子主张“薄敛赋则民富”，即展示了儒家仁义税收学的人文关怀。
（三）“德”为房产税之优先价值
首先，房产税的道德考量优先于利益考量。与利益导向的税收目标不同，房产税的终极价值在于“德”，在于促进基本伦理价值的实现。比如，我国房产税就应改变当下这种“唯利是图”的倾向，要求保障税收公平正义等价值目标实现的优先性。其次，房产税的实质是一种道德税收。在西方经济学的视野下，房产税的目的主要是一种功利的利益分配目的。也就是说，房产税不过是在不同主体之间如何重新进行利益分配的一种机制。不管是市场调控，还是调整收入分配，房产税只是一种言“利”的税收，西方经济学的全部学说几乎都不离开这种“利益至上”的分析视野。这种利益导向的税收理论忘却了税收本质意义上的伦理性，将房产税的分析手段当作了房产税的价值目的，偏离了税收符合道德要求的本体论轨道。所以说，我国房产税必须重新回归于德性税收的传统。最后，房产税具有多重道德目标。我国房产税承载着多重伦理价值目标的实现重任，如同情与保护弱势群体、居者有其屋、轻敛薄赋等。伦理价值的实现与利益均衡的实现是两个根本不同的目标系统，二者在税收理念、征收手段、管理体制与实现方式等方面有着巨大差异，故而，我国房产税应该围绕德性税收建构，提供相应具有操作性的程序机制。
（四）“权”为房产税之“王牌”手段
主张德性税收，并非在鼓吹一种形而上学的乌托邦。想要恢复美德伦理的现代意义，并将传统儒家“内圣外王”的政治理想转化为社会现实，我国房产税必须依托外在的法律机制。德性传统是一种内学，其注重于内心原理、修正标准以及修正方法等的探究，这种学问主要是一种道德自律式的学问。在现代社会，单纯地依靠自律无法遏制人性的贪婪与险恶。但是，纯粹依靠外在制度设计，放弃对人心内在自律机制的建构，又使得制度的堤坝无法有效抵挡住人欲的泛滥。故而，“内圣”与“外王”应兼而有之，自律与他律应两手并重，在张扬德性税收的同时，亦需强化税收法律制度的精细架构。就外在制度设计而言，我国房产税应是一部张扬人权理念的税收立法。以人权抗衡税权，以私权防控公权，应该是未来我国房产税立法的基本方向。
概言之，承继德性税收的传统，坚持人权导向的制度设计，追求自律与他律机制的有机统一，此即我国房产税应予坚守的一种本土的德性税收理论。
[1] （宋）王安石：《乞制置三司条例》。
[2] 比如，世界各国针对不动产保有环节的征税，税种名号各不相同，主要有如下几种称谓：不动产税、房地产税、财产税、财产净值税、定期不动产增值税等。而且，各国的税制内容也有较大差异。参见郭文华、曹庭语、刘丽、张迎新等编《国外不动产税收制度研究》，中国大地出版社2005年版，第12页。
[3] 参见翁礼华《古今中外房产税》，《中国税务》2014年第9期。
[4] 比如，George R.Zodrow就认为，关于州和地方公共财政的研究中，地方财产税的归宿问题即是一个“很有争议也非常有趣的问题”。在他看来，对于财产税收入为地方所用到底带来何种后果，主要存在着受益论与新论两种对立的理论立场。参见George R.Zodrow《对财产税新论和受益论的反思》，载[美]Wallace E.Oates编著《财产税与地方政府财政》，丁成日译，中国税务出版社2005年版，第73—74页。
[5] Stiglitz，The Theory of Local Public Goods Twenty-five Years after Tiebout：A Perspective，Working paper，NBER，1983.
[6] Musgrave，The Voluntary Exchange Theory of Public Economy，The Quarterly Journal of Economics，Feb.1939；Samuelson，“The Pure Theory of Public Expenditures”，Review of Economics and Statistics，1954.
[7] 参见踪家峰、李蕾《Tiebout模型的研究：50年来的进展》，《税务研究》2007年第3期。
[8] Tiebout模型的假设包括：（1）居民能够充分流动，并会流向那些能最好地满足他们既定偏好模式的社区；（2）居民们拥有关于社区间税收、服务组合差异的完全信息；（3）存在许多社区，足以使每位居民住在一个正好满足自己偏好需求的社区；（4）不考虑对就业机会的限制，假定所有人都依靠股息来维持生活；（5）在各个社区之间，所提供的公共服务不存在外部经济和外部不经济；（6）每一社区都存在一个最优的社区规模，这个最优量是由能够以最小平均成本为其提供服务的居民数量决定。参见Tiebout，“A Pure Theory of Local Expenditures”，The Journal of Political Economy，1956.
[9] Tiebout，“A Pure Theory of Local Expenditures”，The Journal of Political Economy，1956.
[10] 比如，Oates通过最小二乘法，对地方财产税和地方支出方案对财产价值的影响进行了回归分析，发现财产税和公共服务上的差别反映在住房价值上。在学校较好和税率较低的社区中，住房价值更高。这表明，在选择居住社区时，潜在居民确实对地方公共产品进行衡量。Oates的研究在一定程度上为Tiebout模型提供了经验检验，也为其模型本身注入了新的活力。Oates，W.E.，“The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values：An Empirical Study of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis”，The Journal of Political Economy，1969.Hamilton通过对 Tiebout 模型作了扩展，给出4个假设：公共服务的人均成本固定，地区规模与公共服务有效性无关；社区通过房地产税为公共服务融资；与理想税收及支出相对应的房屋供给是完全有弹性的，足够满足住房需求；地方政府进行严格的分区（Zoning），确定分区内的住房价格。另外假设居民不会因财产税的调整而改变住房消费，个人将按照对住房和公共服务的偏好选择居住地区。得出的结论认为，财产税相当于支付了地方公共服务成本，因而资源在公共部门的配置是有效的。此外，不同居民间不产生收入的分配效应，即严格分区、同质住房和财产税的资本化效应，使得财产税相当于不具有扭曲效果的公共服务使用费。Hamilton.B.W.，“Zoning and Property Taxation in a System of Local Governments”，Urban Studies，1975.
[11] 比如，Fischel（2000）全面研究了分区问题，并讨论了“重新分区”和“过度分区”的问题。他认为，地方公共产品的质量和成本系统地影响着当地住房的价值。如果不进行分区或者采取其他类似方式，在一个成功的城市内拥有一处住所的收益将很快被机会主义入侵者侵蚀掉。重新分区是没有效率的，因此要进行合理的补偿。分区也可能过度，从而导致无效率。尽管Hamilton模型产生了帕累托有效的结果，但它对现实的要求比Tiebout更苛刻，Hamilton为 Tiebout模型所补充的两个假设条件甚至要求社区在地方服务和住房消费上的需求都是同质的。参见踪家峰、李蕾《Tiebout模型的研究：50年来的进展》，《税务研究》2007年第3期。
[12] Fischel在汉米尔顿模型上再次拓展了财产税的受益论。他从理论和实证两个方面论证了财产税是受益税，指出财产税制度结合了城市土地利用分区和“用脚投票”原则，因此财产税既是受益的，也是最有效的，至少比州政府或联邦政府所征用的用于同样服务的税种更有效率。他强调“资本化无处不在”，对地方政府而言，这足以使财产税成为一种受益税。上述经典论证使Fischel成为财产税受益论的代表人物。WilliamA.Fischel，“Property Taxation and the Tiebout Model：Evidence for the Benefit View From Zoning and Voting”，Journal of Economic Literature，1992.
[13] 参见樊慧霞《房地产税的受益论与新论：综述、比较和启示》，《商业时代》2011年第34期。
[14] 比如，Mieszkowski通过调整Harberger（1962）税负归宿的一般均衡模型，研究整个经济中广泛征收房地产税会产生怎样的一般均衡效果。但是，由于Mieszkowski完全基于Harberger（1962）关于国家税负归宿的一般均衡模型进行推导，而没有考虑地方政府使用房地产税的其他方面，特别是忽略了行政区域之间的竞争，令其提出的新论具有明显的缺陷。因此，Zodrow和Mieszkowski （1983，1986）重构了房地产税新论模型并考虑进去上述因素，使得新论有了更进一步地拓展。与Mieszkowski构造的最初模型相比，Zodrow-Mieszkowski新模型在没有改变初始模型结论的基础上，推导出了房地产税税负归宿的利润税成分和消费税成分的明确表达式，并得出了新论的核心结论。参见樊慧霞《房地产税的受益论与新论：综述、比较和启示》，《商业时代》2011年第34期。
[15] Mieszkowski认为，在税率较高的行政区域中，财产税使资本流出该地区，从而降低了当地的生产要素（土地和劳动力）的生产力以及对这些要素的竞争性回报，最终提高了房屋与商品的价格。与此同时，资本被吸引到税率相对较低的地区，从而使该地区的工资与土地价格上升，并使房屋和商品价格下降。此即所谓的财产税的消费税效果。参见George R.Zodrow《对财产税新论和受益论的反思》，载[美]Wallace E.Oates编著《财产税与地方政府财政》，丁成日译，中国税务出版社2005年版，第73—74页。
[16] Mieszkowski，Peter，“The Property Tax：An Excise Tax or a Profit Tax？”Public Economic Literature，1972.
[17] Mieszkowski，Peter，“The Property Tax：An Excise Tax or a Profit Tax？”Public Economic Literature，1972.
[18] 参见George R.Zodrow《对财产税新论和受益论的反思》，载[美]Wallace E.Oates编著《财产税与地方政府财政》，丁成日译，中国税务出版社2005年版，第74页。
[19] 参见樊慧霞《房地产税的受益论与新论：综述、比较和启示》，《商业时代》2011年第34期。
[20] [法]魁奈：《魁奈经济著作选集》，吴斐丹、张草纫译，商务印书馆1981年版，第314页。
[21] 宏观税收负担的指标是从宏观即全社会的角度来衡量税收负担，全面反映一个国家税收负担的总体情况。目前，衡量全社会经济活动总量比较通行采用的指标有国民生产总值（GNP）、国内生产总值（GDP）、国民收入（NI）。衡量宏观税收负担常用指标是国内生产总值负担率。即，宏观税负水平=税收总额/国内生产总值。衡量微观税收负担的指标主要是指纳税人的税收负担率，即一定时期内某纳税人缴纳税额占其收入的比率，因此，家庭微观税负水平=家庭缴纳的房地产税/家庭可支配收入。
[22] 参见武普照《近现代财政思想史研究》，南开大学出版社2010年版，第44页。
[23] [英]马歇尔：《经济学原理》（下册），朱志泰、陈良璧译，商务印书馆1994年版，第99页。
[24] 参见武普照《近现代财政思想史研究》，南开大学出版社2010年版，第145页。
[25] 参见王春雷、夏文丽、李晶《关于税收中性的若干理论问题探讨》，《财经问题研究》1996年第8期。
[26] 比如，持有调控房价论学者的主要观点可分为两类：一类是“有效调控论”，如夏杰长、安体富等学者认为房产税能够有效调节房价，达成调控房价的目标；另一类是“调控有限论”，如龚刚敏、杨斌、夏商末等，这些学者经过相应的理论模型和数据分析，认为调控房价的目标是房产税无法企及的。就公共服务收费论而言，有人持服务购买论，认为房产税本质上是居民住房产权的保护费和资源使用费，与西方“受益论”如出一辙。这些人认同房产税就是对政府提供的居民住房所在辖区的公共服务的“收费”，是一种可以“市场化”的“商品服务”；有人则持二次征税论。这些人是房产税试点改革的“反对派”，他们认为房产税是土地使用金的二次征收，严重扭曲了房地产市场价格，对当前高涨的房地产市场来说无疑是火上浇油。如郎咸平认为，个人房产税从法理上来说并不合法，如果监管不力，容易造成地方政府的滥权和更大的腐败。而且房产税是唯一不创造收入的税种。他指出房产税与增值税、营业税、所得税等税种不同，是政府主动上门收取的，并且不是来自某项收入，属于二次征税。参见王禹、薛茜《关于房产税税收定位的反思》，《财会月刊》2014年第10期。
[27] 《庄子·天下》。
[28] 《庄子·天下》。
[29] 《列子·汤问》。
[30] 参见吴俊培《对现代主流税收理论的反思》，《涉外税务》2006年第8期。
[31] 参见郭宏宝《房产税改革目标三种主流观点的评述：以沪渝试点为例》，《经济理论与经济管理》2011年第8期。
[32] 何振一：《我的公共财政观》，载高培勇、杨之刚、夏杰长主编《中国财政经济理论前沿》（5），社会科学文献出版社2008年版，第19页。
[33] 比如，国家税务总局在《“十二五”时期纳税服务工作规划》中就提出借鉴国内外先进的税收管理理论成果，结合当前我国税收工作实际，构建具有中国特色的纳税服务理论体系。并且要求按照构建和谐社会和建设服务型政府的要求，建立以和谐税收理论为核心，以纳税人需求理论和税法遵从理论为支撑的现代纳税服务理论框架。和谐税收理论就是利用传统和谐文化资源指导现代税收实践的很好例证。参见张亚明《对和谐税收理论渊源的思考》，《中外企业家》2011年第4期。
[34] 经济学中理性可以分为两个层次：首先，人的理性表现在确定其所追求的目标的过程中；其次，一旦目标选定，理性表现在实现目标的过程中。“合符理性的人”假设被简称为“理性人”或者“经济人”，是一个对在经济社会中从事经济活动的所有人的基本特征的一般性抽象。这个被抽象出来的基本特征就是：每个从事经济活动的人都是利己的，也可以说，每一个从事经济活动的人所采用的经济行为，都是力图以自己的最小经济代价去获得自己的最大经济利益。根据这一假设条件，在任何经济活动中，只有这样的人才是“合乎理性的人”，否则，就是非理性的人。参见邹伟等《中国土地税费的资源配置效应与制度优化》，科学出版社2013年版，第15页。
[35] 杨风禄：《让经济学回归真实世界》，北京大学出版社2016年版，第185页。
[36] 参见汤贡亮主编《税收理论与政策》，经济科学出版社2012年版，第1页。
[37] 《论语·卫灵公》。
[38] 《左传·哀公十一年》。
[39] 《孟子·梁惠王上》。
[40] 《孟子·尽心上》。
[41] 比如《自由大宪章》第12条约定：“除下列三项税金外，设无全国公意许可，将不征收任何免役税与贡金。即赎回余等身体时之赎金（指被俘时）。册封余等之长子为武士时之费用。余等之长女出嫁时之费用（但以一次为限）。”强调税收必须获得人民的同意。
[42] [美]米歇尔·沃尔德罗普：《复杂：诞生于秩序与混沌边缘的科学》，陈玲译，转引自杨风禄《让经济学回归真实世界》，北京大学出版社2016年版，第188页。
[43] 史树中：《数学与经济》，转引自杨风禄《让经济学回归真实世界》，北京大学出版社2016年版，第189页。
[44] 《道德经》。
[45] 《孟子·公孙丑上》。
[46] 《尚书·泰誓》。
[47] 《荀子·大略》。
[48] 董仲舒：《春秋繁露》。
[49] 《孟子·梁惠王上》。
[50] 《荀子·富国》。