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签订抵押合同≠抵押权设立

2015年5月3日, 赢海市海鑫物业管理有限公司 (以下简称海鑫物业公司) 经总经理易家勤介绍, 与卜查前签订《借款合同》, 在合同中约定, 由海鑫物业公司向卜查前借款人民币600 万元, 利息为年息18%, 借款期限为一年, 易家勤个人也作为保证人提供担保。

当天, 卜查前与海鑫物业公司的股东刘爱欣 (系易家勤的爱人) 签订了《抵押担保合同》, 合同约定, 刘爱欣提供自己名下的位于赢海市赢海大道6号的富豪花园6栋802房的房屋作担保。

2015年5月4日, 卜查前按照易家勤的指示分别转账人民币500万元到海鑫物业公司、转账100万元到刘爱欣的账户, 由于刘爱欣提供担保的房屋尚未办理房产证, 所以无法办理抵押登记。

卜查前和易家勤是多年老朋友, 经常一起喝酒吃肉, 对于未办理房屋抵押登记的情况, 卜查前也并未放在心里。

由于种种原因, 易家勤与海鑫物业公司控股股东的矛盾越来越多, 双方数次在法庭兵戎相见。

2016年5月3日, 借款到期, 海鑫物业公司并未向卜查前还款。随后, 卜查前多次找易家勤沟通, 但易家勤也巧妇难为无米之炊, 为此, 双方的友谊画上句号。

抵押权的设立须办理抵押登记

本案中, 卜查前与海鑫物业公司签订的《借款合同》、与刘爱欣签订的《抵押担保合同》系各方真实意思表示, 并未违反法律法规的强制性规定, 均合法有效。

根据《物权法》的相关规定, 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效; 未办理物权登记的, 不影响合同效力; 以正在建造的建筑物抵押的, 应当办理抵押登记, 抵押权自登记时设立。

卜查前并未与刘爱欣前往相关部门办理抵押登记, 卜查前对房屋的抵押权并未设立, 然而双方在《抵押担保合同》中约定的抵押条款是合法有效的, 对卜查前、刘爱欣产生约束力, 但是该抵押不能对抗第三人, 即卜查前对抵押房屋不享有优先受偿权。