对我国房地产去库存问题的分析与建议
房地产去库存是供给侧结构性改革的重点任务之一。这项工作面临的情况复杂，影响面广，深受各方关注。最近，我们围绕这一问题进行了初步研究，现将有关情况简要报告如下。
一、房地产去库存取得一定进展，但仍然面临较大压力
今年以来，按照党中央、国务院决策部署，各有关方面积极采取措施推进房地产去库存工作，已经取得一些成效。截至8月末，全国商品房待售面积连续6个月下降，比2月末高峰期的7.39亿平方米减少3061万平方米，其中住宅待售面积减少4091万平方米。但当前房地产市场呈现总体库存规模较大、市场运行分化明显、热点城市房价大幅上涨的特点，去库存任务仍然较为艰巨。
一是房地产库存总体规模仍处高位。8月末，全国商品房待售面积7.09亿平方米，虽然比上月末小幅减少512万平方米（-1%），但与去年同期相比增加4546万平方米（6.9%），仍然处于近年较高水平（详见下表）。值得注意的是，按照统计口径范围，商品房待售面积中仅包括已发放预售许可证但仍未卖出的商品房面积，而不包括已开工未拿到预售许可证的商品房、已拿地未开工的商品房面积等“隐性库存”。如果把这些都考虑进去，商品房实际库存还要远高于这一水平。今年1—8月份，我国房地产开发企业房屋施工面积70亿平方米，同比增长4.6%，其总规模相当于8月末商品房待售面积的近10倍、1—8月商品房销售面积的约8倍（详见下表），其中有相当部分尚未进行销售。随着这些施工房屋陆续建成上市，未来一个时期我国房地产市场去库存压力将有增无减。
近年我国商品房销售、待售和施工面积情况统计
注：数据来源于统计年鉴和统计局网站。
二是三四线城市库存压力尤为突出。2011年一二线城市限购、限贷政策出台后，不少房地产企业纷纷转入三四线城市发展，导致三四线城市商品房供给大幅增加，库存规模迅速扩大。据有关测算，截至今年5月末，按照1—5月平均销售速度消化完已有商品房待售面积的时间，三四线城市约为15.6个月，明显高于一二线城市。如果再加上施工面积和待开发土地面积，三四线城市去库存周期还将进一步显著延长。以安徽省池州市为例，全市在售商品房190万平方米，加上获批未建的约500万平方米，预计去库存周期达到44个月以上。
三是非住宅商品房去库存难度较大。近年来，全国营业用房和办公楼在建面积和建成面积增速一直高于住宅。同时，受网络电商销售快速发展等因素影响，不少商业中心和实体店铺经营困难，商铺需求出现明显回落，库存规模处于较高水平并呈现不断增加态势。截至今年8月末，我国办公楼和商业营业用房待售面积分别为3380万、15513万平方米，按照1—8月平均销售速度，消化周期分别达到13个月、23个月，如果加上正在施工房屋面积，消化周期都达到10年以上。据同策咨询研究部数据，今年6月末全国十大城市商业地产累计存量再创历史新高，达到5267万平方米，同比上涨10%，其中成都、天津、南京的商业地产去化周期分别达到141个月、96个月、83个月。这样的情况在安徽、河北、江西、广西等地普遍存在。商业地产一边是存量巨大，一边是新建不停，投资者、开发商和金融系统都面临较高风险。
四是房地产市场分化势头进一步显现。一方面，部分热点城市房价大幅上涨，泡沫积聚苗头值得关注。去年下半年以来，先是深圳、上海、北京等一线城市房价出现大幅上涨，之后传导到天津、南京、杭州、合肥、厦门等二线城市，这些热点城市房地产市场轮番异动、房价大幅上涨态势值得警惕。今年8月份，一线城市北京、上海、广州、深圳新建商品住宅价格同比涨幅分别达到25.8%、37.8%、21.2%、37.3%；二线城市中的天津、南京、杭州、合肥、厦门新建商品住宅价格同比涨幅分别为21%、38.8%、22.2%、40.5%、44.3%。房价飙升导致市场信心极为脆弱，一二线城市地王频出，多数城市楼面地价溢价率大幅攀升。据中国指数研究院测算，今年上半年一二三线城市楼面地价溢价率分别达到61%、49%、17%，有可能进一步助推热点城市房价上涨。另一方面，多数二三线城市房价仍然保持平稳甚至小幅下跌。在70个大中城市中，8月份有62个城市新建商品住宅价格出现同比上涨，其中40个涨幅低于5%，21个涨幅低于2%；其余8个城市房价同比下降或持平，降幅最大的为3.8%。
综合考虑各方面因素影响，我们认为，今后一个时期，我国房地产市场的主要矛盾仍然是总体库存规模较大，同时市场运行将继续呈现分化态势。由于库存规模较大，三四线城市、非住宅商品房价格将保持总体平稳或略有下降；但受投机性需求不断释放和改善性需求持续升级等影响，一线城市和部分二线城市房价还可能出现较大幅度上涨，从而既会导致本地资产泡沫不断积聚，也将对其他地区房地产去库存工作产生一定干扰，需要引起高度重视。
二、继续推进房地产去库存的几点建议
我国房地产市场的市场化程度比较高，房地产库存变化主要由供求关系决定。推进房地产去库存应充分发挥市场的自发调节作用，同时发挥好政府的引导和辅助作用，考虑各地情况差别较大的实际，注重分类调控、因城施策，把握好政策力度和节奏，积极稳妥化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展。具体有以下几点建议：
（一）继续实施差别化的房地产调控政策。注重发挥省级政府在房地产市场调控和去库存工作中的总体责任和城市政府的主体责任，因地制宜采取有针对性的调控政策，积极稳妥推进房地产去库存，同时有效遏制热点城市房价过快上涨势头。在需求方面，严格执行差别化信贷、税收政策，支持住房合理消费，从严抑制投机需求。在一线城市，继续严格执行“限购”政策；在房价出现持续大幅上涨的部分二线城市，也应参考一线城市做法，实行或重启“限购”政策。在供给方面，关键是要管好土地这个调控房地产供给“增量”的“总闸门”。对商品房供应明显偏多或在建规模过大的城市，及时减少或暂停商品房用地供应，严格控制商品房项目新开工；对房价上涨压力较大的一线及部分二线城市，要密切关注房地产库存下降情况，增加土地供给，盘活存量土地，提高中小套型商品住房供应比例，严厉打击延缓开发、捂盘惜售等行为，有效保障住房供应。
（二）合理支持农民工等群体在城镇购房。这是化解三四线城市房地产库存最有潜力可挖的举措。据统计，2015年我国外出农民工1.69亿人，其中在务工地自购住房比例为1.3%，比上年提高0.3个百分点，如果这一比例能继续有所提高，将释放出大量购房需求。建议：一是着力提升农民工等群体的购房意愿。子女能否享受优质教育、家庭成员能否享受城市公共服务和就业保障，是影响农民工等群体进城购房定居意愿的重要因素。要加快解决这些农民工关心的问题，着力实施好1亿非户籍人口在城市落户方案，提高城镇综合承载能力，保障农民工进城购房之后利益不受损、权益有保障。二是帮助农民工等群体提高购房能力。通过财政补贴、税收优惠、利息折扣、简化手续等方式，支持有比较稳定收入的农民工等群体购买首套住房。鼓励金融机构开发针对农民工收入特点的购房信贷产品。探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制，提高农民财产性收入和购房能力。将农民工和个体工商户等逐步纳入住房公积金制度适用范围。
（三）加大棚改安置和公租房保障货币化力度。对保障性安居工程实行货币化安置，能够实现政府节约资金、民众快速受益、房企减少库存的“三赢”效果。2015年全国棚户区货币化安置比例为28%，今年1—7月达到41.9%。要进一步提高棚改货币化安置比例，认真总结推广各地好经验、好做法，适当加大中央补助资金支持，增加国开行、农发行信贷资金投放，努力实现今年棚改货币化安置比例“不低于50%”的目标。同时，积极推进公租房货币化，将在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等都纳入保障范围，采取政府补贴等方式支持保障对象通过市场租赁住房。
（四）盘活存量商业营业用房和办公楼。这是化解房地产库存的一大难点所在，需要多方采取措施。一是降低购房成本。参考购买商品住宅贷款政策，适当降低购买商业地产的首付比例和贷款利率，调整税收政策，鼓励开发商自持商铺以避免闲置浪费。二是增加购房收益。对购买一定面积以上商业营业、办公用房的业主，允许其子女享受“划片入学”等待遇。三是合理转化用途。对已建成的商业、办公项目，可以在规划允许的条件下适当调整使用功能，如允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，调整后的水、用气等价格按居民标准执行；支持商业、办公用房用于发展相关产业，或改建为公用服务设施。对已供应、未开发的商业用地，允许开发企业在符合规划的条件下按程序适当转换用途、调整商住比例。
（五）加强市场信息监测和社会舆论引导。房地产库存底数不清、市场交易信息发布不及时，既不利于提高政策的针对性和有效性，也给误导市场预期的虚假信息、恶意炒作等留下了滋生空间。要进一步加强房地产市场信息监测，通过房地产信息平台，逐步将分散于房地产开发、交易、租赁登记备案、权属登记等管理环节的信息有机整合起来，并纳入土地、金融等相关信息，形成全面反映房地产市场运行状况的分区域、分类别的信息监测系统，为做好房地产市场调控和去库存工作提供重要依据。加快建立统一规范、准确及时的房地产市场信息定期发布机制，做好相关政策措施解读，正确引导社会舆论，稳定市场预期和信心。同时，依法加强市场监管，严格规范房地产开发和中介市场秩序，防止虚假宣传、恶意炒作等加剧市场波动。
2016年9月22日