前言

本书是在2011年国家哲学社会科学基金项目“城市房屋征收补偿中的公平机制研究”成果基础上修改完善后形成的。2011年年初《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布，同时废除《拆迁条例》。本书从众多形式公平的研究中解析出实质公平对房屋征收的重要影响，貌似公平的市场评估价背后潜藏着极大的不公平，因为市场交易是一种自愿的行为，而征收带有强制性质，这是人们常常以极端的方式诉诸社会的根本原因。党的十八大提出必须坚持维护社会公平正义。通过政府的廉租房或者在拆迁中给予适当照顾处理好被征收人、被拆除房屋承租人中的贫困家庭，使这部分困难家庭能够得到最基本的居住空间和生活保障。本书的主要内容：政府为了公共利益的需要，在提高社会整体福利的情况下可以征收私人房屋，个人必须做出适当的牺牲，但政府应按照法律法规要求，对财产被征收人给予充分的补偿。这里有两个方面容易误读，第一，牺牲就是不仅要放弃原居住地或经营地，而且获得的补偿是按照市场价得来的，这个市场价偷换了一个概念，也就是当被征收人自愿将物业在市场上交易时，才有市场价，否则市场价对他们无意义。第二，这个“充分”很容易被忽视，在我国出台的各类法规政策中，只是用正常公平的市场交易评估价代替了充分补偿。本质上看，充分补偿的内涵是指被征收人获得的补偿不仅要高于市场评估价，而且还要足够的高。美国的补偿是125%，我国深圳已有案例达到125%。房屋征收与补偿的市场公平和实质公平存在本质区别，有约束的征收与市场交易是不同背景情形下的交易，不能用市场评估价来替代。因此如果处于被迫交易，显然买受人应该给予更高的补偿作为代价才能实现通常意义的市场交易，只有这样房屋征收补偿才能做到真正的实质公平。

影响房屋征收补偿实质公平的因素很多，如被迫交易、忽略房屋人文社会属性、独立评估等，其中任一因素出现扭曲都可能导致征收补偿的不足。从构建博弈矩阵出发，由于参与人的不完全理性和机会主义倾向，往往不会得到博弈最优结果。解决上述问题的关键在于完善被征收人及利益相关者的利益表达渠道，实施和完善讨价还价机制，以保护权益抗争人的合法权益。权益抗争人与“钉子户”既有区别也有联系，若权益抗争人权益没得到及时合理保护，则有可能逐步向“钉子户”转化，从而加大处理的难度，增加协调成本，不利于社会稳定。结合权益抗争人的特征及其动态演化路径，征收人应利用各种合法、合理缓冲手段，有效化解权益抗争人向激化阶段的转化。本书结合舆论广泛关注的征收补偿案例，揭示了权益抗争人的转变过程。

住宅不是简单的居住空间，是通过一定时期形成的相对稳定平衡的生存综合体。是人居平衡系统。许多被征收人属于弱势群体，他们的经济收入正好可维持生活的平衡。一旦这种平衡被外力打破，靠自身的力量很难恢复生活的平衡。比如换得的货币无法在原处置换新房，外迁费用负担加重。强制搬迁本身就造成了社会成本增加，即所谓外部不经济问题，这是以一方的获利建立在另一方的损失或痛苦之上的。搬迁造成生活环境的改变，会对居民产生许多不适应，包括学习、生活、交通环境和成本的提高。由不适应变成适应，通常要有成本支出才能实现。因此征收不能仅仅局限于房屋或房屋面积，而忽略居住其间的人的存在，尤其是居住者本身居住体验以及与其结成的各种社会关系。通过马斯洛需求理论、亚当·斯密社会公平公正的理论分析和不同平衡系统内人的消费行为特征分析发现，不同阶层、不同收入的群体其生活或生存底线是不同的。通过动迁产生的影响居住生活成本主要因素分析，挖掘生存利益点。实际上对被征收人的冲击首先来自精神层面，来自被动搬迁将产生对长期结成的社会关系和生存网络的破坏，其影响远远大于简单的空间迁移。任何因其极具复杂性忽略不计而获得效率的做法，都是对人的生存权的侵害和践踏。在房屋征收问题上不存在少数服从多数的选择。

实现实质公平需要承认征收补偿的低估价值，房屋征收补偿完全市场价值包含正常的市场评估价和低估价值，即包含房屋与土地本身的价值、住户被迫增加的社会成本价值、土地未来发展权收益在内的综合价值，还应保障居民的最低居住权。本书结合南昌地铁建设房屋征收活动，选择不同站点的三户被征收户进行了实证分析。通过分析，在实际城市房屋征收中，如果按照完全市场价值补偿，不考虑奖励因素，则被征收人的权益平均只获得一半补偿，即完全市场价值比市场补偿价值分别高出76.09%、86.09%和90.35%，显示出较大的不公平，不利于我国社会主义和谐社会的构建。

在征收活动过程中，相对于征收人而言，被征收人往往处于弱势地位。本书更多地从维护被征收人利益出发展开讨论，试图为征收人保持公平公正提供一个新的视角。

本书由施建刚主审，大纲设计、总撰稿为赵海云。具体分工：第一、八、九章、附录六赵海云；第二章赵海云、王文彬、张子英、易好、杨伶；第三章赵海云、胡细英、易好、曾国辉；第四章赵海云、王文彬、易好；第五章张子英、赵海云；第六章赵海云、石丹；第七章胡细英、石丹、曾国辉、赵海云；附录一赵海云、胡细英、曾国辉、易好、徐浩文、石丹、王文彬等；附录二、三、四徐浩文；附录五石丹。胡细英教授、王文彬同学为成果出版做了大量的工作，丁宝华、董亚楠为研究提供了有益的资料，参加编辑的还有方程、彭丽娜、黄荣萍、吴立强、周嘉伟、张馨元、吴彬等同学。本书的撰写和出版，柴强博士和施建刚教授给予了悉心指点，江西省住房和城乡建设厅房地产市场监管处两行处长蔡勇、李玮，赣州市房地产管理局房屋产权登记管理处处长杨琳等给予了大力帮助，中国社会科学出版社卢小生主任给予细心指导，同时得到了国家哲学社会科学基金以及江西师范大学的资助与支持，在此一并致谢。由于本书研究是一个系统工程，我们的知识结构、认识能力、政策和研究水平都很有限，难免存在许多问题，不妥之处敬请批评指正。